miércoles, 7 de octubre de 2015

Visión urbanísitca de un desarrollador fundamental

Eduardo Costantini, presidente de Consultatio: "Para captar inversión, el próximo presidente debe tener un programa económico integral"
Dialogó exclusivo con ÁmbitoBiz el 7.10.2015. Entrevista de Pablo Jiménez.-

Eduardo Costantini, presidente de Consultatio, dialogó en exclusiva con ÁmbitoBiz sobre su nuevo proyecto “ciudad-pueblo” en Escobar y del futuro del mercado inmobiliario y la urbanística. Además, hizo un análisis de la economía. Inflación, tipo de cambio, cepo, falta de crédito y expectativas de inversiones para un próximo Gobierno en este mano a mano.

Por: Pablo Jiménez
Periodista: ¿Cómo está el proyecto de Escobar, el nuevo Nordelta?

Eduardo Costantini: "Puertos del Lago" está muy bien, ahora vemos que hay un renovado interés, se están vendiendo muchos terrenos y tenemos un plan que llamamos "Constructor" donde el propietario difiere el pago del terreno, paga el 10% y hasta dos años no tiene que pagar el saldo, le damos el tiempo para construir su casa y no afectar su flujo.

P.: ¿Cómo viene la demanda?

E.C.: La demanda que estamos teniendo de terrenos es muy importante y además nosotros promovemos la construcción de casas en el origen de "Puertos...". Ya hemos vendido más de 1.500 terrenos, hay dos colegios construyéndose. Recoge la experiencia de Nordelta y perfecciona o actualiza ciertos temas; invertimos más de u$s 140 millones y ya hay 1.600 familias que avalaron esta iniciativa del mismo grupo Consultatio como desarrollador, por eso nos fue más fácil comunicar la nueva ciudad.

P.: ¿Cree que ya se instaló el concepto de nuevas ciudades más que el de barrios cerrados?

E.C.: Cuando nació Nordelta no existía ese concepto. Estaban el barrio cerrado, el country, las chacras. No existía esta categoría que nosotros llamamos ciudad-pueblo, la gente enseguida aceptó a Nordelta, hubo muchas consultas y hoy pasó lo mismo.

P.: La infraestructura es clave para estos proyectos. ¿Qué le falta a la zona?

E.C.: El tren es central para acceder a la Capital Federal. Hay una gran falencia también de todo lo que es servicios públicos; gas, agua, electricidad.

P.: ¿Cuál es ahí el argumento de las empresas?

E.C.: Que no hay tarifas reales, están descapitalizadas, entonces tenemos que hacer nosotros inversiones por ellos que van en contra de la rentabilidad del proyecto. En Nordelta nosotros encontramos la solución al agua, porque ya hace años hicimos nuestra planta potabilizadora, los propietarios no se enteran de eso, pero lo cierto es que es un gran esfuerzo. Con el gas sí tenemos problemas y también tendríamos que hacer inversiones que no nos corresponden. Es un disparate, tenemos todas las instalaciones domiciliarias, pero además les tenemos que hacer toda una red troncal de transmisión de gas y entonces tienen todo servido, lo único que tienen que hacer es facturar.

P.: ¿Cómo imagina a futuro las ciudades en cuanto a la urbanística?

E.C.: Las ciudades dependen de la densidad. El tema de ofrecer una ciudad planificada desde el origen depende mucho de la cantidad de tierra que puedas adquirir en el comienzo, cosa que ya es muy difícil. Creo que van a seguir dándose barrios cerrados y estas dos alternativas de ciudades centralizadas y después el tejido existente. Hay un tema que existe, social, político, económico, que digamos hace 100 años era el Estado el que organizaba estas urbanizaciones, pavimentaba, traía los servicios, subdividía, abría calles, eso hoy en la práctica no se da.

P.: ¿Cree que ya se dejó atrás la disyuntiva de si barrio cerrado sí o no?

E.C: Hay aún toda un discusión sobre la conveniencia de un barrio cerrado. Desde lo urbanístico, es objetable y en algunos aspectos válidos. Pero en la realidad, hay una función social del sector privado al reinvertir junto al desarrollador en la creación de este barrio. Porque cuando hay un desarrollador que adquiere la tierra y la ofrece mediante un fideicomiso que se utiliza para financiar ese desarrollo, hay también una empresa común donde la sociedad invierte en una obra que hace 100 años la hacía el Estado. Por otro lado, hay otra realidad no menor que es la inseguridad. Nosotros siempre pensamos en una ciudad abierta con la inteligencia central que pudiese administrar la seguridad, pero no necesariamente cerrado. Pero los mismos propietarios son los primeros en negarse a esa apertura. Son realidades de nuestro país que se van dando dentro de una dinámica, yo no veo en el corto plazo un cambio respecto a eso.

P.: Si hay algo que deja este Gobierno es la discusión del rol del Estado...

E.C.: Sí, para mí el rol del Estado depende de la eficiencia del Estado. Si los ferrocarriles deben ser privados o públicos o si debe haber una aerolínea de bandera no es el central punto de discusión, yo no sería tan dogmático. A mí me parece que sin dudas el Estado tendría que ayudar a los segmentos más necesitados e invertir en los puntos indispensables para la vida como la calidad de la educación, la vivienda, la salud, los servicios públicos. El tema es cómo llegas ahí, porque obviamente este tipo de ciudades que nosotros levantamos van dirigidas a un tipo socioeconómico determinado, no hay que engañarse, y esto se debe a que por la inflación no hay acceso al financiamiento a largo plazo, porque no existe. Mientras que en otros países de la región, Chile, Brasil, Uruguay, México dan acceso a vastos sectores de la población a la vivienda. Hay que tener una visión integrada para hablar sobre si el Estado está cumpliendo o no con su rol. La realidad es que esos servicios públicos no son suficientes, las empresas no están capitalizadas y el Estado no está encontrando los capitales para realizar esas inversiones de infraestructura urbanística necesarias y tampoco las familias tienen acceso a las viviendas. Pero esto es histórico en la Argentina desde hace 60 años, el tema de la inflación salvo en la década del 90 con la Convertibilidad.

P.: ¿Cómo se logra ese financiamiento?

E.C.: Con esta inflación creo que es imposible que vuelva el financiamiento. Brasil lo ha tenido, pero me resulta difícil, vos tenés que tener un sistema financiero que esté fondeado a largo plazo para obtener fondos de largo plazo, con emisiones de bonos o con lo que sea...

P.: Hubo una idea de pesificar el mercado inmobiliario...

E.C.: Eso no tiene nada que ver, porque si vos tenés una inflación muy elevada la tasa nominal es altísima, entonces la cuota en pesos para una persona con sueldo fijo es absolutamente inaccesible.

P.: Y el argentino siempre busca la tasa fija...

E.C.: No sólo el argentino. Todos los ciudadanos del mundo que tienen un sueldo. En EE.UU., Chile, lo que se fijan es cuál es la cuota o el ingreso familiar, y si esa cuota puede ser pagada, entonces sacan un crédito a 20 o 30 años y pueden acceder a la vivienda. Para eso tiene que haber un sistema financiero sólido que capte ahorros y esos ahorros se reciclen tanto en inversión como en créditos hipotecarios. En la Argentina tenemos un sistema financiero que no accede a la totalidad del ahorro porque un porcentaje importante del ahorro se va al sistema en términos de dólares y eso es histórico. Un país que sistemáticamente ha defaulteado distintas deudas y también los depósitos bancarios.

P.: ¿Cuáles cree que deben ser las dos o tres medidas centrales que debe tomar el próximo presidente?

E.C.: Lo más significativo es el respeto a la democracia, menor corrupción, fortalecer los sistemas institucionales, fortalecer los partidos políticos y la división de poderes. También facilitar la renovación en los mandatos presidenciales. Además, respetar el ahorro, tratar de lograr una moneda estable, en donde se premie el ahorro nacional y que eso esté sustentado con una política de Presupuesto balanceada, y una política monetaria y cambiaria que vaya de acuerdo a eso.

P.: Respecto de las inversiones, los principales candidatos hablan de que el país necesita un shock de inversiones. ¿Qué deberían hacer para atraer nuevamente inversiones?

E.C.: Para atraer inversiones el próximo presidente debe ofrecer un programa económico que sea integral y consistente. No se pueden tomar medidas aisladas, porque para producir una modificación de expectativas de confianza el programa económico tiene que dar una buena impresión. El programa debe tener en cuenta la política cambiaria, monetaria, fiscal, y la de precios relativos.

P.: ¿Y ve dispuestos a los candidatos a ir en ese camino?

E.C.: Sinceramente, no lo sé.

P.: En algún momento dijo que la política lo había decepcionado bastante en la Argentina; ¿sigue pensando de esta manera?

E.C.: No es un tema de personas, me parece que la Argentina sistémicamente es inapropiada por la falta de institucionalidad, de una democracia que funcione realmente, que haya factores de contención, de delimitación de los distintos poderes y que se piense en la Argentina como nación. En este momento tenemos alternativas de personas, pero si hay algunas de esas personas que puedan tener una visión distinta de la Argentina, sería una sorpresa histórica significativa.

P.: Algunos dicen que se vendieron muchos terrenos porque hay una expectativa de que el año que viene se vuelva a construir, ¿usted coincide?

E.C.: Veo que hay una dinámica diferente porque el sector inmobiliario estuvo muy deprimido hasta este año, en términos relativos, porque desde que se implementó el cepo cambiario hasta octubre del año pasado hubo una disparada del dólar que aumentó más que las propiedades y ése fue como el punto más crítico donde se pensaba que el Gobierno actual no podía controlar la situación, que iba a hacer una crisis de reservas, que venía más inflación. El dólar exacerbó su suba, pero eso no se materializó. El Gobierno controló bien la situación, se produce también una desaceleración económica que produce una baja relativa en la inflación. Cuando se lee esta situación y se avecina un cambio de Gobierno, nacen expectativas para mejor de modificaciones en la política económica. Esto trae una decisión en algunos de salirse del dólar para hacer otro tipo de inversión, como por ejemplo, en términos minoritarios, comprar acciones o comprar bonos, o comprar propiedades. Hoy mismo, a pesar de que los últimos meses hubo una suba en el valor del dólar, se siguieron dando las ventas de inmuebles.

P.: ¿Eso tiene que ver con un cambio de Gobierno?

E.C.: Hay expectativas de que el próximo presidente va a hacer modificaciones para bien, que va a ser más amigable, que va a abrir los mercado de capitales. Si el presidente que asuma presenta un plan consistente, eso va a producir un aumento de las inversiones financieras. O sea, el país va a tener acceso mucho más fluido al mercado de capitales y van a haber compras de bonos del Gobierno. Hoy el Bonar 2024, por ejemplo, rinde un 10% en dólares, que es un rendimiento altísimo. Si hay un plan consistente ese bono va a aumentar de valor, así, que la Argentina se va a poder endeudar a un costo menor y las acciones van a retomar una ola de optimismo.

P.: ¿Y cuál sería una política cambiaria consistente?

E.C.: Que el tipo de cambio se ajuste más o menos a los precios de la economía. Yo soy partidario de una liberación del tipo de cambio. Ahora están las inversiones reales. Hoy existe un exceso de oferta en el mundo, sobre todo en los países emergentes. Lo que ha ocurrido acá es que a través del crecimiento vertiginoso, sobre todo de los países asiáticos, eso ha producido una tasa de crecimiento de todos los emergentes que ha generado un flujo de inversiones muy fuerte en distintos sectores de la actividad industrial y agropecuaria industrial, etc. Cuando se produce una desaceleración de los emergentes producto de problemas de crecimiento inherentes a burocracias, trabas y cuando en China después de crecer durante 25 años, más del 10% anual empieza a bajar su tasa de crecimiento, eso da lugar a una fuerte caída de las materias primas y de productos industriales. Entonces viene el desajuste entre la oferta y la demanda. La economía de hoy es muy diferente a la economía de hace 5 años. La Argentina hoy entra en esta nueva etapa con una fuerte devaluación de toda la región, con precios de materias primas más bajos, con el valor de los campos un 40% más barato. Ante esta situación hay que hacer mucho mejor los deberes y tratar de encontrar una economía de la producción, pero dentro de este contexto macroeconómico mundial que hay incertidumbre porque no se sabe bien cuál es la salud de la economía mundial.

P.: ¿Cuál cree que debe ser hoy el tipo de cambio y si debería ir atado a Brasil?

E.C.: No, no creo que tenga que ir atado a nada. El tipo de cambio tiene que ser parte un programa económico. Brasil tiene su dinámica, nosotros tenemos la nuestra. Cuando hablás del tipo de cambio es como tirarle a un blanco en movimiento. No hay un tipo de cambio de equilibrio, depende de una serie de variables dinámicas, que son las consistencias de un programa económico, la situación del mercado de capitales en el mundo, la psicología que tienen los inversores extranjeros, etc. Cuando vos tenés una percepción menor del riesgo-país vas a tener tendencia a tener un tipo de cambio menor, vas a tener una moneda más fuerte y viceversa. Los países que tienen un tipo de cambio libre, pero con intervenciones eventuales, son mucho más fáciles de administrar. Cuando vos intervenís todo es como un paciente que está en terapia intensiva, que está lleno de tubos. Cuando vos usás una variable para contener, por ejemplo, la inflación, entonces eso es pan para hoy y hambre para mañana.

P.: ¿Cómo ve al mercado del arte?

E.C.: Es un mercado para especialistas, o para personas que quieren invertir en arte, a diferencia del coleccionista, que piensa en la calidad de la obra, en disfrutarla y tenerla. Cuando vos comprás calidad, esa calidad se manifiesta a través del tiempo en términos económicos por un aumento significativo de la obra, por eso es tan importante en el mercado del arte comprar de la mano de un gran conocedor, y ese conocedor tiene que ser aséptico, preferentemente que no sea una galería. En la galería vos podés dialogar, van a tener muy buenas intenciones, pero son los que te venden la obra. Hay casos conocidos de familias estadounidenses que el valor de su colección vale más que su empresa. En el mercado del arte, vos tenés que la segunda calidad de obras sufre las variaciones cíclicas del mercado, como una propiedad. La propiedad superlativa por ahí puede bajar algo, pero baja muy poco, tiene más liquidez, por eso vale más.

P.: Me imagino que habrá adquirido un ojo para darse cuenta a priori qué obra puede ser consistente en el tiempo...

E.C.: De algunos períodos históricos sí sé, de otros no.

P.: ¿Y qué características tiene que tener una obra para ser superlativa?

E.C.: En general en la historia del arte con el innovador se abren nuevos caminos, nuevo enfoque, al igual que en cualquier disciplina. Pero no solamente es importante la innovación, sino que también lo es la interpretación sobre una obra, son cosas dadas por la composición, el color, proporciones, etc. Por eso hay obras que son maestras y otras que no lo son.